Shanghai pilotes L'acquisition et le stockage des logements existants à acheter et à transférer dans des logements abordables: les fonds d'obligations spéciaux soutiennent les sociétés immobilières pour résoudre l'inventaire
Récemment, Shanghai a lancé un projet de pilote de politique innovante - pour collecter et stocker des logements dans des logements abordables par le biais de fonds d'obligations spéciaux, visant à résoudre la pression d'inventaire des sociétés immobilières et à étendre l'offre de logements abordables. Cette décision a déclenché des discussions animées sur Internet et est devenu un sujet brûlant dans les domaines financiers et immobiliers au cours des 10 derniers jours. Les éléments suivants sont une analyse structurée des données et une interprétation des politiques.
1. Contenu de la politique
Selon les documents publiés par la Commission de développement municipal de Shanghai et de développement urbain-rural, ce pilote comprend principalement les points clés suivants:
| Dimension politique | Contenu spécifique |
|---|---|
| Source de fonds | Obligations spéciales du gouvernement local (le premier lot devrait être de 5 milliards de yuan) |
| Normes de stockage | Loges commerciaux ordinaires achevés et inventés dans l'inventaire des sociétés immobilières (unité unique ≤ 120㎡) |
| Direction de conversion | Logement de location publique, logement de location abordable |
| Mécanisme de prix | Acquisition basée sur le prix d'évaluation du marché 80% à 85% |
| Champ de pilotage | Le premier lot d'implémentations dans la nouvelle région de Pudong et le district de Jiading |
2. Données de réponse du marché
Après l'annonce de la politique, le marché des capitaux et le marché immobilier ont montré des changements importants:
| indice | Plage de variation | Période de temps |
|---|---|---|
| Indice immobilier en A-share | + 5,2% | Trois jours de négociation après la publication de la politique |
| Volume de transaction quotidien moyen du logement commercial à Shanghai | + 18,7% | Au cours de la semaine dernière (par rapport à la même période le mois dernier) |
| Rendement obligataire de la société immobilière | Diminué de 40-60bp | Après la publication de la politique |
| Nombre de consultations sur les demandes de logement abordables | 3 fois | Données des centres de sécurité du logement dans chaque district |
Iii. Analyse de l'impact politique
1 et 1Niveau de l'entreprise immobilière: Amplai directement la pression de liquidité de certains développeurs. Prenant l'exemple d'une société immobilière de premier plan, elle compte environ 2 000 maisons en stock à Shanghai. S'il est pleinement acquis selon la politique, il peut récupérer environ 3 milliards de yuans de fonds.
2Système de logement abordable: Il est prévu que plus de 10 000 nouveaux logements abordables soient fournis cette année, augmentant le taux de couverture des logements abordables de Shanghai de 28% à 31%.
3 et 3Effets financiers: Les fonds d'obligations spéciaux forment une boucle fermée de "acquisition-leasing-remboursement". On estime que le rendement en location annuel est de 4,5%, et le principal et l'intérêt de l'obligation peuvent être couverts dans les 10 ans.
4. Comparaison des opinions d'experts
| mécanisme | Résumé de l'opinion | Avertissement de risque |
|---|---|---|
| Cicc | "Résoudre l'inventaire de manière innovante, qui devrait être reproduit dans d'autres villes à haute inventaire" | Méfiez-vous des rendements du loyer en dessous des attentes |
| Jll | "Connectez-vous avec précision avec les besoins de logement des nouveaux citoyens et optimisez l'allocation des ressources" | Un mécanisme dynamique d'ajustement des prix doit être établi à long terme |
| Think tank huaxia | "Les risques financiers sont contrôlables, mais ils doivent fournir des politiques préférentielles fiscales à l'appui" | Évitez de serrer le marché de la location axé sur le marché |
5. Sujets chauds des internautes
1 et 1Conditions de demande: Plus de 60% des discussions se concentrent sur la détente des normes d'accès pour les logements abordables;
2Prix de loyer: Environ 35% des internautes suggèrent de mettre en place un système de location de gradient;
3 et 3Qualité de la propriété: Certains citoyens craignent que les sociétés immobilières puissent donner la priorité au traitement des sources de logement défectueuses.
6. Plan de promotion de suivi
Selon la divulgation officielle, trois nœuds clés seront achevés avant le troisième trimestre de 2024:
- Fin juin: Complétez le premier lot d'émission d'obligations spéciales
- Mid-août: établir une plate-forme de gestion du logement numérique
- fin septembre: livraison du premier lot de 5 000 unités
Le pilote est considéré comme une exploration importante du «nouveau modèle de développement» de l'immobilier, et son efficacité affectera directement la formulation des politiques nationales. Il convient de noter que la politique met particulièrement l'accent sur le principe de la «commercialisation et de l'état de droit», et exige clairement que le processus d'acquisition soit ouvert et transparent, et évite l'intervention administrative dans le mécanisme de formation des prix du marché.
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